Preventivo Amministratore

Ritengo importante fare presente che il nostro studio si occupa, dal 1998, esclusivamente di amministrazioni condominiali. Con gli anni è stata creata una strutturazione interna - di mezzi e persone - che ci permette di gestire immobili di ogni caratteristica e dimensione, senza calare mai nell'attenzione prestata per ogni singolo condominio amministrato. È parte specifica e distintiva del nostro protocollo quella di gestire tutte le richieste dei clienti entro 24 ore. Utilizziamo uno specifico programma per la contabilità condominiale personalizzato secondo le nostre esigenze e aggiornato mensilmente.

Proponiamo ai nostri clienti di usufruire di molti servizi interattivi, in particolare del servizio Online in grado di offrire la possibilità di consultare tutta la documentazione relativa al condominio quindi: spese, movimenti, estratti conti bancari, verbali, contratti di vario tipo, fornitori e molto altro ancora tutto sul nostro sito web tramite password personale in forma Gratuita e Compresa nel compenso. Il sottoscritto, oltre ad essere regolare socio ARAI (Associazione Amministratori Immobiliari) precisa che l'incarico di amministratore verrà da me ricoperto personalmente, garantendo sempre interventi tempestivi e assoluta professionalità nel gestire ogni pratica condominiale. Sarà mia incondizionata responsabilità quella di essere sempre aggiornato sulle novità legislative, tecniche e fiscali al fine di garantire l'assoluta conformità della gestione alle norme in materia condominiale, in continua evoluzione, in particolare dopo la cd. Riforma del condominio.

Inoltre lo studio GeicoLombarda, per maggior tutela dei condòmini amministrati, è coperto da una polizza professionale studiata ad hoc per l'attività di Amministratore Condominiale. Al fine di permettere di analizzare ogni aspetto precedentemente alla scelta dell'amministratore, sarei lieto e disponibile ad incontrare eventuali condomini interessati presso il nostro studio, al fine di mostrare la chiarezza dei nostri documenti contabili, le procedure d' intervento e relativa verifica, l'ordine maniacale delle nostre pratiche condominiali e dei nostri fascicoli di documentazione. Ritengo infine determinante mettere a conoscenza che il sottoscritto è in possesso di tutti i requisiti richiesti dalla nuova legge sul condominio (entrata in vigore il 18/06/2013) per esercitare la professione di amministratore, con particolare riferimento all' art. 71bis delle disp. att. Cod. Civ. Al fine di instaurare sino dal primo momento un rapporto basato sulla massima trasparenza, faccio presente quanto segue:

Durata del Contratto: La durata dell'incarico è definita dal dettato della legge 220/2012 e decorre dal momento dell'accettazione del presente contratto da entrambe le parti, avvenuta in data X, l'incarico è rinnovabile sempre in base ai dettati della legge sopra citata. L'incarico cessa con il decorso del termine di legge / o da quanto stabilito nel presente atto.

Compenso dovuto all'amministratore: Il compenso mensile previsto per l'intera annualità di nomina e relativamente alle attività di ordinaria e straordinaria amministrazione è di EURO 8,00 + IVA + oneri fiscali da ripartire in base ai millesimi di proprietà per unità immobiliare, (salvo diversi accordi assembleari). Nel caso di revoca dell'amministratore senza giusta causa prima della scadenza dell'anno di cui all'art.1129 c.c. all'amministratore sarà corrisposto un compenso, quale risarcimento del danno subìto, pari al (30%) della somma dovuta per il rimanente periodo dell' anno. In caso di esecuzione di opere di straordinaria manutenzione o di altre attività specifiche non previste né prevedibili al momento dell'affidamento dell' incarico o di altre ancora che esulano dalla gestione ordinaria, ma sempre deliberate dall'assemblea condominiale opportunamente convocata, potrà essere richiesta, una percentuale sull'importo dei lavori fino al massimo del 2 %.

Dettaglio servizi compresi nel compenso: Bilancio di previsione e bilancio consuntivo; Assemblea ordinaria annuale per approvazione bilancio consuntivo e bilancio preventivo; n°2 visite mensili presso il condominio, Inserimento dati contabili per un nuovo condominio; Passaggio di consegne della documentazione al nuovo amministratore subentrante; Aggiornamento dati dei condomini e dei conduttori; Verifiche stato degli impianti e delle condizioni generali del condominio; Gestione del registro dei verbali e di ogni altro registro previsto dal nuovo testo di riforma; Partecipazione udienze in tribunale + vacazione; Gestione e tenuta dell'archivio anagrafico per ogni anno; Sollecito di pagamento al condomino moroso a mezzo raccomandata escluse le spese postali; Suddivisione delle spese per cambio proprietario durante l'esercizio o tra proprietario e conduttore; Pratiche amministrative generiche richieste dal singolo condomino; Gestione posta elettronica con i condomini; Gestione quadro AC; elaborazione e trasmissione telematica del modello 770; versamenti ritenute d'acconto e modello F24; detrazioni per lavori di ristrutturazione e per risparmio energetico Per ogni pratica; "Cancelleria, copisteria € 10,00 (dieci/00) ad unità abitativa per anno solare"

Competenze e attribuzioni dell'amministratore di condominio "ARAI" secondo il codice civile: L'amministratore di condominio è tenuto a: svolgere l'incarico affidatogli con diligenza nel rispetto delle leggi, del Regolamento e di quanto affermato nel presente contratto e compatibilmente entro i tempi previsti da ogni delibera assembleare; eseguire le deliberazioni regolarmente assunte in conformità della legge e del Regolamento di Condominio; curare l'osservanza del Regolamento Condominiale; riscuotere i contributi secondo le scadenze fissate dal Regolamento e/o dall'assemblea; tenere la contabilità secondo principi di chiarezza e di trasparenza e conservarne la documentazione in modo tale che ogni condomino possa accedervi, previo appuntamento; rendere conto della gestione finanziaria alla fine di ogni anno; presentare il riparto preventivo e consuntivo delle spese ordinarie e straordinarie con la ripartizione pro quota in base ai millesimi di gestione e/o di proprietà; erogare le spese occorrenti per la manutenzione delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi comuni , senza incorrere negli interessi di mora per ritardato pagamento; sollecitare e agire nei confronti dei morosi nelle forme previste dalla legge e nei modi stabiliti dal Regolamento e dall'assemblea; compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni e a conservare con ordine la documentazione relativa a tali atti ; convocare le assemblee con avviso da inviarsi almeno 10 giorni prima dell'adunanza di prima convocazione convocare l'assemblea annuale per l'approvazione del bilancio consuntivo entro e non oltre (60) giorni dalla scadenza del periodo dell'incarico; inviare i verbali delle assemblee ai condomini assenti a mezzo raccomandata A.R. o di PEC entro e non oltre giorni (15 ) dalla data della stessa ; curare il rispetto delle normative in materia di sicurezza per i dipendenti del condominio; adempiere tutti gli obblighi fiscali riguardanti Il condominio e pagare le ritenute fiscali sugli appalti condominiali; gestire tutti gli obblighi fiscali e provvedere alle pratiche per le detrazioni fiscali; pagare i tributi locali dovuti sulle parti comuni; curare gli adempimenti delle manutenzioni obbligatorie degli impianti secondo i dettati delle leggi vigenti; stipulare contratti con terzi per l'appalto dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria e contratti di fornitura di servizi secondo le indicazioni delle delibere; curare i rapporti con i fornitori delle utenze condominiali e con gli appaltatori ed i tecnici incaricati; formulare e ad inoltrare le eventuali richieste di autorizzazioni alle autorità amministrative ; provvedere all'assunzione e al licenziamento dei dipendenti del condominio, alla loro sostituzione in caso di ferie o di impedimenti, secondo le deliberazioni dell'assemblea; effettuare il passaggio delle consegne all'amministratore subentrante entro e non oltre 20 giorni dalla nomina del nuovo amministratore, consegnando in originale tutta la documentazione riguardante il condominio.
Le competenze specifiche dell'amministratore: L'amministratore è tenuto inoltre a: informare i condomini sulla necessità di svolgere lavori di manutenzione straordinaria per il ripristino dello stato ottimale dell'immobile e lavori di straordinaria manutenzione per la messa a norma degli impianti elettrici, per la certificazione energetica del fabbricato e per l'adeguamento degli impianti agli standard previsti dalle leggi speciali in materia di sicurezza, di risparmio energetico e di riqualificazione ambientale; in caso di lavori straordinari presentare almeno tre preventivi aventi tutti le stesse voci, unitamente ad un prospetto comparativo per consentire ai condomini una rapida verifica e una scelta consapevole; qualora il fabbricato abbisogni di interventi manutentivi di straordinaria urgenza, l'amministratore avrà facoltà intervenire in modo tempestivo per salvaguardare la sicurezza e la immediata conservazione del bene, fatto salvo poi l'obbligo da parte sua di riferire con urgenza all'assemblea; redigere ed aggiornare il registro dei condomini e dei conduttori e/o titolari di diritti di godimento su unità comprese nel condominio; stipulare, secondo le indicazioni dell'assemblea contratti di copertura assicurativa contro incendio, danneggiamenti, furti delle parti comuni e degli impianti comuni, nonché per i danni arrecati a terzi dalle parti comuni e dagli impianti medesimi; garantire al condominio l'esistenza di polizza assicurativa per la responsabilità civile professionale di amministratore. Tale polizza dovrà comprendere anche i danni conseguenti la perdita, la distruzione o il deterioramento degli atti e dei documenti condominiali a lui affidati; conservare il registro dei verbali delle assemblee; aprire un conto corrente bancario e/o postale intestato al condominio dove far confluire le somme versate dai condomini, dette somme dovranno essere destinate esclusivamente per le spese di competenza del condominio oggetto del presente contratto . Ai condomini è concesso l'accesso alla documentazione bancaria presso aprire l'ufficio dell'amministratore e previo appuntamento; tutelare e garantire nel condominio l'applicazione della norme previste dalla legge sulla privacy, nonché assicurare che la gestione del suo studio e del suo mandato avvengono nel pieno rispetto di questa legge. ad agire in giudizio, previa delibera condominiale e per espresso mandato, nei confronti dell'appaltatore per far rimuovere i gravi difetti della costruzione che possano determinare pericolo per la sicurezza dell'edificio condominiale.
Le attribuzioni dell'amministratore: All'amministratore sono riconosciute le seguenti attribuzioni: In caso di revoca da parte dell'assemblea senza giusta causa o di mancata riconferma dell'incarico , dopo che siano decorsi trenta giorni dalla delibera e il condominio non abbia provveduto, l'amministratore uscente ha diritto di ricorrere all'autorità giudiziaria per la nomina di un nuovo amministratore. Le spese sono a carico del condominio inadempiente. In caso di urgenza, l'amministratore ha facoltà di nominare legali e/o tecnici per la difesa delle ragioni del Condominio e a sostenere le relative spese che saranno successivamente riconosciute con delibera assembleare. L'amministratore condominiale, nell'espletamento delle prestazioni a lui commesse ha facoltà di avvalersi di collaboratori e dipendenti , sotto la sua responsabilità. Su richiesta dei condomini o di terzi creditori del condominio comunica i dati dei condomini morosi e l'ammontare del loro debito. In caso di conferma dell'incarico nell'assemblea annuale ha facoltà di aggiornare i prezzi relativi all'offerta , in tal caso sarà indispensabile la stipula di un nuovo contratto . All'amministratore spetta il rimborso delle spese sostenute e regolarmente documentate . In caso di mancato rinnovo del contratto, l'amministratore uscente resta in carica per tutti gli atti di gestione fino al passaggio delle consegne che dovrà avvenire con le modalità ed entro i termini e fissati dal presente contratto. Durante tale periodo gli sarà riconosciuto un compenso.
Gli obblighi di Legge: Secondo il dettato delle leggi vigenti, molte sono le incombenze a cui l'amministratore deve provvedere in nome e per conto del condominio che amministra. Tali obblighi però ricadono direttamente sulla responsabilità dei condomini che sono chiamati ad esercitare il diritto-dovere delle delibere e a sostenere l'onere finanziario per la loro realizzazione. • Impianti elettrici – D.M. 37/2008 (ex L. 46/90 – D.P.R. 447/91): Progetto, Dichiarazione di conformità, Controllo salvavita • Verifica impianti e quadri elettrici ex art. 86 D. Lgs. 81/2008 • Prese a terra ex D.P.R. 462/2001 – sopralluoghi e scadenze. • Dichiarazione di conformità ex D.M. 37/2008 – Impianti idrici e sanitari. • Protezione dai fulmini – valutazione del rischio ex D.M. 37/2008 • Ascensori ex art. 13 D.P.R. 162/1999 – Norme EN. 81/1980 – Scad. Sim: Verifica biennale – Verifica straordinaria ex D. Lgs. 81/1980 – Manutenzione semestrale • Normative antincendio e sicurezza ex art. 7/8 D.P.R. 412/1993, art. 26 L. 10/1991 – art. 7 D. Lgs. 152/2006 – D.P.R. 52/2009: c.p.i. – I.S.P.E.S.L. – Prove di combustione – Resa caldaia – Allegato IX L. 152/2006 Canne fumarie ex D.M. 37/2008. • F.I.P.A. Verifiche semestrali ex D.M. 10/3/1998 – Registro prevenzione incendi. • Addolcitori ex D. Lgs. 31 del 2/2/2001 e D.M. 25/2012 (filtri acqua). • Autoclavi ex D.P.R. 27 del 2/2/2002: Date controlli. Analisi acqua chimico fisico biologica, legionella, pulizia vasche, pulizia filtri, rifornimento Sali. • Impianti gas ex D.M. 12/4/1996 e norma UNI 7129 – prove di pressione – dichiarazione di conformità. • Cancelli automatici ex norme E.N. 12453 e 12445: scadenze semestrali – Visite di controllo – installazione cordini di sicurezza. • Rispetto ed applicazione della legge sulla privacy nel condominio amministrato • Piano neve: acquisto e rifornimento sale per spargimento. • Pompe – soffianti: manutenzione periodica delle pompe sommerse. • Fognature ex D. Lgs. n. 152/1999 e D. Lgs. 18 Agosto 2000: autorizzazione allo scarico. • Spurgo vasche biologiche – condensa grassi – pozzetti – lavaggio colonne. • Portierato ex D. Lgs. 81/2008: deleghe autorizzazione ritiro posta per conto condomini, corsi di formazione, certificato esposizione al rumore, aggiornamento sicurezza, corso di primo soccorso, corso addetto antincendio, distinta materiali utilizzati. • Documenti ditte – imprese – Verifica autocertificazione documenti ex D. Lgs. 81/2008: autocertificazione requisiti professionali, richiesta iscrizione Camera di Commercio, richiesta Durc, richiesta polizza assicurativa, richiesta documenti d'identità. • Piano energetico ex D. Lgs. 311/2006: installazione valvole termostatiche, ripartitori di calore. • Cisterne gasolio ex art. 9 D.M. n. 246 del 24/5/1999. • Amianto ex art. 5/1 lett. C L. 257/1992. 7 • Piano di evacuazione ex D. Lgs. 81/2008 – art. 43 D.M. 10/3/1998 – Delibera. • Valutazione rischi fabbricati ex D. Lgs. 81/2008. • Installazione numeri interni appartamenti ex art. 42 D.P.R. 223/1989 . • Obblighi fiscali.
Gli obblighi e le attribuzioni dei condomini: I condomini si assumono le responsabilità che le leggi vigenti riconoscono in capo al condominio in materia di sicurezza, di lavoro, di risparmio energetico, di riqualificazione ambientale e in materia fiscale e si impegnano a fornire all'amministratore gli strumenti operativi e i mezzi finanziari per l'esecuzione delle opere indispensabili. I condomini non possono deliberare di intraprendere azioni in pregiudizio ai terzi manifestamente temerarie o contrarie alle leggi vigenti . I condomini si obbligano a dotarsi di un Regolamento di Condominio e al suo puntuale rispetto. E comunque ad un comportamento di civile convivenza, in particolare evitando emissioni di rumori, di fumi e di odori molesti. I condomini sono consapevoli che in caso di grave disobbedienza al dettato regolamentare incorrono in onerose sanzioni pecuniarie. I condomini si impegnano a corrispondere puntualmente le quote di spese comuni per la gestione ordinaria del condominio in base alle tabelle millesimali e secondo i deliberati delle assemblee e le necessità del Condominio. I condomini sono tenuti a versare le quote condominiali tramite bonifico sul conto corrente bancario e/o postale intestato al condominio. Nel caso di difficoltà di un celere recupero delle quote di spese verso un condomino moroso, i condomini dovranno anticipare , pro quota, le somme di denaro necessarie a garantire una corretta gestione e conservazione dei beni e dei servizi comuni. In caso di lavori straordinari deliberati in assemblea, secondo il dettato della legge 220/2012, ogni condomino è tenuto a versare nel c/c bancario e/o postale la quota delle spese di sua spettanza prima della firma del contratto d'appalto e dell'inizio dei lavori. Ogni segnalazione di problematiche inerenti l'ambito condominiale dovrà essere inoltrata all'amministratore in forma scritta e debitamente firmata. I condomini sono tenuti a comunicare immediatamente all'amministratore l'avvenuta cessione a terzi della loro unità immobiliare e così anche in caso di alienazione del solo usufrutto o della sola nuda proprietà ed anche in caso di locazione. I condomini sono tenuti a comunicare al più presto all'amministratore eventuali variazioni del loro indirizzo. I condomini sono tenuti a far rispettare ai conduttori delle loro unità il Regolamento di Condominio. I condomini sono tenuti ad accedere agli uffici dell'amministratore su appuntamento e nell'orario di apertura al pubblico indicato dall'amministratore. In caso di richiesta di copia della documentazione inerente il Condominio , i condomini sono tenuti ad effettuare una richiesta all'amministratore. I condomini sono tenuti a collaborare con l'amministratore segnalando le problematiche sorgenti.