Domande ai Quesiti più frequenti

FAQ è l'acronimo che deriva dall'inglese "Frequently Asked Questions", che può essere tradotto come "Domande ricorrenti". Si tratta di una raccolta delle domande più comuni, sull'universo dei condomini, rivolte dagli utenti ai nostri uffici e raggruppate per categoria con le relative risposte. La loro utilità consiste nel fornire un aiuto immediato agli utenti su una problematica ricorrente di cui già esiste la soluzione. Studio GeicoLombarda considera fondamentale far luce su alcune domande più frequenti riguardanti l'amministratore condominiale. Quesiti fondamentali per poter sceglire un amministratore competente e professione.


Dopo la riforma del 2012, l'incarico dell'amministratore scade dopo un anno, ma si rinnova automaticamente per un altro anno, al termine del quale è necessaria la convocazione dell'assemblea e l'eventuale riconferma o la nomina di un nuovo professionista. Sono sempre più frequenti i casi dove l'amministratore condominiale omette questa voce in sede d'assemblea per paura di non essere riconfermato e per tale motivo omette e dà per scontato la voce di nomina e revoca dell'amministratore nella convocazione dell'assemblea.

La procedura per cambiare amministratore di condominio quando compie gravi errori o si dimentica e disinteressa del condominio, quando è in malafede o quando invece compie diligentemente il proprio mandato è abbastanza semplice. L'assemblea può decidere, in qualsiasi momento, di revocare l'amministratore anche se non vi sia una giusta causa: è necessario che sia raggiunta la stessa maggioranza richiesta per la sua nomina.

Va tenuta almeno un'assemblea ordinaria annuale, in cui si decida perlomeno su tre argomenti: la nomina o la riconferma dell'amministratore, l'approvazione del bilancio consuntivo dell'anno passato (detto più propriamente "rendiconto")e di quello preventivo per quello futuro. E' l'occasione anche per la nomina dei rappresentanti del consiglio di condominio (non obbligatoria). Per le assemblee straordinarie non vi sono limiti al numero di assemblee che si possono tenere nel corso dell'anno: è possibile convocarne una ogni volta che occorre decidere in merito a questioni importanti. L'amministratore, come ha chiarito la Cassazione, non ha per esse diritto a un onorario aggiuntivo, ma esso può essere deliberato oppure già stabilito nel suo contratto. Naturalmente vi sono altri costi come l'affitto dell'eventuale sala, avvisi di convocazione.

L'amministratore di condominio, una volta nominato dall'assemblea, assume l'incarico di mandatario del condominio stesso. In quanto mandatario, l'amministratore ha il potere di agire in nome e per conto del condominio, nell'interesse di quest'ultimo, entro i limiti delle competenze che specificamente la legge e l'assemblea gli attribuiscono. L'amministratore deve gestire l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini. Nell'ambito dei suoi poteri sulle cose comuni, l'amministratore può scegliere le ditte fornitrici di servizi, l'assemblea ha il compito di vigilare approvando o meno il suo operato nell'assemblea di fine anno.

L'amministratore deve chiedere ai condomini il pagamento delle spese non appena sia stato approvato il loro riparto dall'assemblea di condominio. Se un condomino non paga, l'amministratore dovrà insistere. Se a nulla valgono i suoi solleciti, allora dovrà far intervenire un avvocato affinché richieda un decreto ingiuntivo esecutivo contro il condomino moroso. L'assemblea può decidere di concedere più tempo al moroso per saldare il suo debito. Ma se ciò non avviene, l'amministratore ha l'obbligo di agire per la riscossione forzosa del credito entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio. L'amministratore che non dovesse prendere provvedimenti in tal senso può essere revocato senza preavviso dal suo incarico e può essergli richiesto il risarcimento del danno. Anche un singolo condomino, in disaccordo con l'assemblea, può chiedere al giudice la revoca dell'amministratore.

Fino a pochi anni fa un obbligo di legge con riferimento a specifiche voci, in pratica, non esisteva. Quindi non era possibile sapere con precisione quali voci deve contenere per legge il rendiconto condominiale. La situazione è cambiata con l'entrata in vigore della legge di riforma del condominio, la quale prevede espressamente che il rendiconto deve contenere: le voci di entrata; le voci di uscita; ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio; ogni altro dato inerente ai fondi disponibili; ogni altro dato inerente alle eventuali riserve. Sempre secondo la legge di riforma, inoltre, tutti questi dati, obbligatoriamente presenti, devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Un amministratore che rediga un bilancio incomprensibile o adulterato, che si traduca in una mancata rendicontazione, può essere revocato giudizialmente su richiesta anche di un solo condomino, qualora per le più svariate ragioni (magari non sempre tutte trasparenti) la maggioranza dei condomini intenda tenerselo ugualmente.

La legge vieta all'amministratore di rappresentare i condòmini in assemblea onde evitare situazioni di conflitto di interessi; le deleghe all'amministratore sono da considerarsi nulle e quindi inutili ai fini dei quorum assembleari.

La pubblicazione dei dati sul web non è obbligo di legge e la legge non specifica quali dati debbano essere pubblicati. Il nostro studio GeicoLombarda lo ritiene uno strumento di trasparenza indispensabile e lo offre gratuitamente a tutti i suoi condomini.

Non è compito dell'amministratore fare l'analisi dettagliata delle spese condominiali spettanti alla proprietà od al conduttore, in quanto l'amministratore del condominio è terzo estraneo e non è tenuto ne molto spesso è a conoscenza degli accordi tra le parti. L'amministratore su richiesta degli interessati può effettuare i conteggi dietro compenso aggiuntivo addebitato alla singola unità. Il nostro studio non addebita ulteriori costi per effettuare i conteggi.

Il condomino non può, rinunciare al diritto di godere della cosa comune, sottrarsi alle spese di conservazione dell'impianto (art. 1118 c.c.): sono nulli, infatti, gli accordi tra le parti o le modifiche al regolamento condominiale che comportano la rinuncia del condomino o di parte dei condomini. D'altro canto, nel condominio coesistono due diritti: il diritto di proprietà esclusiva e di comunione. Il condomino che intenda rinunciare alla parte in comunione, conserva sempre e comunque il diritto di proprietà esclusiva e dunque deve condividere le spese di mantenimento della cosa comune. La comunione è irrinunciabile.

E' illegittimo, se non previsto dal regolamento, la richiesta di esonero, inoltre (sentenza 4653/90 Cassazione Civile) in nessun caso il condomino può esimersi dalla contribuzione alle spese di riscaldamento, nemmeno qualora si distacchi dall'impianto e perciò non ne usi (a meno che non sia autorizzato da apposita delibera) che dimostri l'effettivo e conveniente risparmio di spesa per il condominio e che, infine, una tale operazione non comporti danni al funzionamento dell'impianto. In caso di autorizzazione l'amministratore provvederà al sigillo delle valvole.